Звонок бесплатный
Меню

Земельный участок

Участок, в зависимости от назначения, имеет несколько определений. Универсальное и потому самое распространенное значение: земельный участок — это часть территории с зафиксированными границами. Это определение отражает юридический аспект. Есть еще несколько.

Мы в повседневной жизни рассматриваем участок как объект недвижимости, который можно купить или продать. В соответствующих условиях земельный участок становится объектом соглашения купли-продажи или договора аренды.

Все эти взаимоотношения, где земельные наделы играют центральную роль, появились сравнительно недавно. В 90-е годы прошлого века было установлено и закреплено Конституцией право частной собственности на землю.

До этого была только государственная собственность на землю. После того, как было разрешено приватизировать землю, у людей появилось право собственности, зарегистрированное государственными органами.

Виды

Каждый надел согласно Земельному кодексу принадлежит к одной из семи категорий. В подавляющем большинстве участки относятся к землям населенных пунктов или с/х назначения. Остальные категории, кроме особо охраняемых, редко, но встречаются в частной собственности. Но практически сразу их переводят в с/х земли или территории населенных пунктов. Принадлежностью к той или иной категории определяется статус надела.

Кроме категории каждый участок имеет вид разрешенного использования (ВРИ). Принятый недавно Классификатор ВРИ определяет их больше сотни.

Каждый надел, стоящий на учете, имеет кадастровый номер. По нему мы можем найти любой участок на публичной кадастровой карте и узнать краткую информацию о нем: адрес, площадь, категория и ВРИ.

Самые известные виды наделов, на которых обычно не строят жилых домов — это садовые, огородные, дачные участки. Другая разновидность связана с фермерским хозяйством, это земли «под КФК». Если вы хотите построить на земле жилой дом и зарегистрироваться в нем, то самыми подходящими будут земли с использованием под ИЖС.

Разрешенное использование

Под разрешенным использованием понимается ВРИ, то есть вид разрешенного использования. Именно от категории и ВРИ зависит правовой статус участка, будет ли на нем стоять определенное здание или это запрещено законом, каким видом деятельности можно заниматься на участке, а каким — нет.

Для того, чтобы построить частный жилой дом, сейчас нужно определить по Классификатору ВРИ разрешенное использование. Классификатор был принят в 2014 году, поправлен в 2015 году, а до этого были указания администрации, где можно строить дома, а где нет. Сейчас виды земель конкретизированы достаточно четко.

Такое узаконивание статуса каждого участка дало возможность упорядочить стоимость как рыночную, так и кадастровую. Например, земли под ИЖС будут стоить дороже, чем КФК или СНТ.

Каждый из этих параметров указывается в кадастровых документах. Это дает возможность людям разобраться самостоятельно в стоимости объекта.

Законодательная база

Согласно статье девятой Конституции РФ на землю, как природный ресурс, распространяются государственные полномочия, когда речь идет об охране ее как основы жизни. По Земельному кодексу (ст.12) расшифровывается понятие «охраны земель».

Государство следит, чтобы земли не уничтожались, не загрязнялись. Охраняет от истощения земель, обеспечивает рациональное использование земель. Это выражается в создании экологически важных Федеральных законов, а также Классификатора разрешенного использования земель.

У каждого надела, согласно Земельному кодексу (ЗК РФ), границы участка должны быть четко определены (ЗК РФ от 2001 года).

Для того, чтобы участок принадлежал физическому лицу, по Федеральному закону №122 «О госрегистрации прав на недвижимое имущество» каждый, кто хочет совершать сделки с земельным участком, должен пройти регистрацию в Росреестре.

С 2008 года начал действовать новый Федеральный закон о «Госкадастре недвижимости». Согласно этому правовому акту на территории России стала создаваться единая база, которая включает все объекты недвижимости, в том числе — земельные участки. В кадастре содержатся основные сведения о каждом наделе.

Земельный участок

Земельные участки в настоящее время представляют собой разнообразие различных видов.

Если говорить о праве собственности, то на территории России земля может принадлежать следующим субъектам:

  • государству;
  • муниципалитету;
  • частному (физическому) лицу;
  • юридическому лицу.

Продать участок может только собственник. Право собственника признается законным только на основании государственной регистрации и внесения соответствующих данных в Росреестр.

Купля-продажа

После того, как гражданин оформил право собственности и имеет Свидетельство или выписку из ЕГРН, он может продать свой участок.

Договор купли-продажи не нуждается в официальной регистрации. Для того, чтобы составить соглашение, нужны следующие документы:

  • паспорта обеих сторон;
  • выписка из ЕГРН собственника или Свидетельство о праве собственности;
  • кадастровая документация с кадастровым планом;
  • другие документы (например, согласие супруга на продажу участка).

Договор составляется в 3-х экземплярах. Вносить личные, паспортные сведения, номера и серии документов нужно очень аккуратно, не делая ошибок.

Следует помнить, что договор купли-продажи сам по себе не передает право на участок покупателю. Он только служит основанием для регистрации. Один экземпляр документа покупатель потом приложит к остальным бумагам, когда будет оформлять право собственности в Росреестре. Это соглашение относится к правоустанавливающим.

Образец договора купли-продажи земельного участка здесь,

образец выписки из ЕГРН на земельный участок здесь.

Аренда

Аренда представляет собой договор, при котором земельный участок дается в пользование арендатору.

Собственник в этих отношениях называется арендодателем, а наниматель — арендатором. Между ними подписывается соглашение и назначается арендная плата. Если срок аренды не превышает одного года, то соглашение не подлежит государственной регистрации.

Оформление права собственности

Участок считается собственностью своего владельца только в том случае, когда тот зарегистрировал свое право собственности официально. Это происходит в Росреестре. В настоящее время этот федеральный орган объединил государственный кадастр и единый реестр прав на недвижимость. После рассмотрения документов, которое длится две недели, собственнику выдают выписку из ЕГРН.

Этот документ заменил с 2016 года Свидетельство о регистрации прав собственности. Хотя свидетельство в настоящее время принимают в государственных, муниципальных и банковских структурах наравне с выпиской. По закону они равнозначны с правовой точки зрения. Только с момента регистрации право собственности принадлежит вам.

Документы

Для того, чтобы полностью распоряжаться своим участком, нужно пройти процедуру оформления права собственности. Государственная регистрация — это единственный способ доказать существование прав на землю. После этого ее можно продать, подарить или завещать.

Для оформления потребуются следующие документы:

  • заявление;
  • паспорт;
  • квитанция об оплате государственной пошлины;
  • правоустанавливающие бумаги, которые укажут, как участок попал к вам (это может быть распоряжение администрации, договор купли-продажи и др.);
  • кадастровые документы;
  • кадастровый и межевой планы;
  • другие документы: вступление в наследство, решения суда, письменное согласие супруга.

Документы вместе с заявлением подаются в местное отделение Росреестра, через многофункциональный центр (МФЦ или «Мои документы»), через портал Госуслуги, на сайте Росреестра.

Кадастровый учет

Каждый участок, который находится на территории России, может быть зарегистрирован в Росреестре и поставлен на кадастровый учет.

При постановке каждый надел получает уникальный кадастровый номер, который не повторяется. Цель кадастрового учета: систематизация всех вносимых сведений об объектах недвижимости.

Для постановки на учет участок должен пройти процедуру межевания и уточнения его границ. Самостоятельно это сделать невозможно, а только при помощи специалиста. Для этого нужно вызвать кадастрового инженера, чтобы он установил границы. Затем он составляет все документы, чтобы подать их в ЕГРН.

Раньше сведения подавались в Госкадастр (ГКН). С начала 2017 года ГКН и ЕГРП объединились. Теперь все сведения хранятся в базе данных ЕГРН, который представляет федеральный орган — Росреестр. Это зафиксировано в Федеральном законе №218 «О госрегистрации недвижимости».

Краткая информация из государственного кадастра является общедоступной. Если сведения не являются государственной тайной или сведениями, которыми может воспользоваться мошенник, они должны быть предоставлены по письменному или электронному запросу через Росреестр.

Если гражданина беспокоит возможный залог земельного участка, который он хочет приобрести, то подобные сведения он может получить также через Росреестр. Эта информация платная. Сведения о площади участка, категории или ВРИ можно узнать бесплатно на публичной кадастровой карте.

Налогообложение

Облагаются земельным налогом не только участки, которые находятся в собственности, но и те, что принадлежат по праву бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения.

Налоговой базой участка, который поставлен на учет, является его кадастровая стоимость. Если участок не зарегистрирован, то налоговой базой станет номинальная стоимость.

На видео об оформлении права собственности