Оценка земли в экономических целях может ограничиваться выяснением стоимости имущественных прав. Стоимость участка необходимо выяснить для гражданско-правовых сделок или в целях налогообложения.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Оценка может быть инициирована государственными (муниципальными) органами или частными собственниками. В работе специалистов прослеживается тенденция сопоставлять реальную стоимость участка с рыночной конъюнктурой. В процессе оценки выясняется выгодность местоположения участка.

Значение имеют благоприятные внешние факторы. Участок, расположенный в курортной зоне, возле моря, будет выше по стоимости по сравнению с аналогичной землей в деревне или хуторе на периферии.

Что это?

Оценка проводится для конкретных целей и по определенным критериям. Выясняя стоимость участка, заказчик предполагает использование земли в конкретных целях – для сельскохозяйственных работ, постройки зданий и сооружений или продажи. От конечной цели оценки зависит методика проведения работы.
Методы оценки земельного участка – способы определения рыночной, кадастровой стоимости земли. Разработаны в результате обобщения опыта специалистов.

Сама оценка представляет собой процесс поиска и фиксирования денежного эквивалента земельного участка относительно его полезности, качества, ликвидности на национальном и международном рынке.

Степень погрешности в оценки зависит от выбранного метода и задачи, которую призвана решить такая процедура. Рынок недвижимости динамичен.

Стоимость участка также может меняться, что не может не отражаться на окончательной стоимости земли за конкретный период времени.

Виды

В 2020 году в РФ используются следующие виды оценки земельного участка:

  1. Денежная. Она важна для регулирования экономических отношений в области гражданского оборота земельных участков. Выполняется для определения точной стоимости при заключении гражданско-правового договора. Такая оценка также важна при установлении ставки земельного налога.
  2. Экономическая. Проводится государством, регионами, муниципалитетами для определения нормативной стоимости земельного участка. Важна для выяснения экономической годности земель; для проведения сельскохозяйственных, мелиоративных и иных работ. Основу оценки составляет анализ пригодности использования земли по сравнению с другими природными ресурсами в конкретной местности.
  3. Бонитировка почвы. Она необходима для целей установления нормативов и ценовых параметров в рамках государственного земельного кадастра. Оценка проводится для установления пригодности использования аграрных земель. При помощи бонитировки определяется экологическая пригодность грунта для выращивания зерновых и иных сельскохозяйственных культур.

Оценщик вправе комбинировать виды в зависимости от конкретных потребностей процедуры. Процедура может проводиться с учетом справочной, нормативной, правоприменительной документации.

Методы

Оценка представляет собой комплексную задачу. Для ее целей используются следующие методы:

  1. Нормативный.
  2. Сравнительных продаж.
  3. Доходный (капитализации земельной ренты).
  4. Распределения.
  5. Выделения.
  6. Остаточный.
  7. Разбивки на участки.

Нормативный метод применяется в случае, если земельный участок подлежит выкупу и передаче в собственность государству (муниципалитету). Он актуален при наследовании земельного участка и предоставлении его в залог. Учитываются также затраты, которые появляются при отводе земельного участка под строительство.

Метод сравнительных продаж основывается на изучении стоимости аналогичных участков на рынке недвижимости. Оценщик может учитывать объем сделок ЗУ конкретного назначения и (или) изучать их текущий спрос.

Учитываются:

  • местоположение земли;
  • наличие или удобства подвода инженерных коммуникаций;
  • зонирование;
  • экономические прогнозы специалистов.

Метод капитализации земельной ренты основывается на обработке информации об арендных ставках не земельные участки. Рента определяется как доход в виде арендных платежей.

Платежи должны быть регулярными и фиксироваться в определенных документах. Капитализация высчитывается на основе реализации арендованной земли и совокупности полученных доходов от аренды.

Метод распределения применяется, если земельный участок оценивается как имущественный комплекс, т.е. вместе со зданиями и сооружениями. Учитывается соотношение цены земельного участка и построек, расположенных на нем.

Метод выделения используется для оценки земельного участка с постройками. Оценщик последовательно рассчитывает стоимость каждого объекта, суммирует полученные показатели и выводи окончательную рыночную стоимость. Отдельно рассчитывается стоимость улучшений.

Метод остатка предполагает оценку земельного участка, в случае, если его качественные характеристики можно улучшить постройками. Специалист определяет доход от ренты – в зависимости от средних рыночных показателей и возможных расходов. Далее определяется доход, который можно получить от использования зданий и сооружений. Затем специалист капитализирует полученную сумму в окончательную стоимость земельного участка.

Метод разбивки применяется при разделении земли на несколько земельных участков. Оценщик количество будущих участку, цену освоенных из их состава земель.

Специалист выполняет расчет расходов, определяет график освоения, реализации, примерный срок продажи и полученную прибыль. В стоимость также включены затраты на расчистку, планировку территории, зарплата специалистам.

Законодательная база

Кадастровая оценка регулируется ЗК РФ – ст. 66. Законом, регулирующих деятельность профессионального сообщества оценщиков, является ФЗ № 135 от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности».

Для сделок с земельными участками также актуальны нормы ГК РФ о договоре и определяющие статус земельного участка как объекта недвижимости – Гл.17, ст. 260-287.

Оценка земельного участка

Оценка проводится специалистом по договору возмездного оказания услуг, подряда или другой гражданско-правовой сделки.

В нем обозначают цель, стандарты оценки, категория земель и виды разрешенного использования, особенности права собственности, наличие ограничений, дата оценки.

Кадастровая

При кадастровой оценке земельных участков проводится прикладной экономический анализ спроса и предложения и поиска их стоимостного эквивалента. Выполняется массовым способом и после разбивки участков на зоны.

Кадастровая стоимость может не совпадать с реальной стоимостью участка и может быть снижена в административном или судебном порядке.

Рыночная

Рыночная оценка зависит от текущей и прогнозируемой стоимости участка. Она основывается на физико-географических и прикладных параметрах объекта недвижимости. Учитывается местоположение земельного участка, его практическое применение, наличие коммуникаций и подъездных путей, социально-экономической инфраструктуры.

Оценка благоприятна для совершения сделок с земельным участком, а также для продажи ценного земельного участка через аукцион.

Независимая

Под независимостью оценки земельного участка понимается свобода действий оценщика, без вмешательства бюрократического фактора и заинтересованных лиц. Такая оценка может проводиться в рамках судебного разбирательства.

Независимая оценка выполняется профессиональным специалистом – членом СРО оценщиков.

Составление отчета

Отчет оформляется в письменном виде. Он состоит из описательной, аналитической и прикладной части. В описательной части указываются сведения о земельном участке – его адрес нахождения, площадь, наличие на нем зданий и сооружений.

В аналитической части приводится обоснованность выбранного метода оценки, описывается ситуация на рынке недвижимости, проводятся сопоставления отдельных факторов – доходов и расходов, спроса – предложения и т.д.

В прикладной части приводятся графики и таблицы. Можно также разместить фотографические таблицы и схемы, по которым удобно наглядно убедиться в обоснованности и верности расчетов специалистов.

Стоимость

Стоимость работ рассчитывается индивидуально и согласовывается в договоре. Средняя стоимость услуги составляет 5 тыс. рублей.

Необходимо обратиться к нескольким оценщикам и только после сравнения их условий сотрудничества выбирать подходящего исполнителя.

Заказчику следует передавать деньги только после заключения договора и получения его экземпляра. Нужно следить за правильностью оформления отчета и достоверностью представленной в нем информации.

На видео об оценке земли

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.