Субаренда земельного участка представляет собой сделку, в процессе которой право пользования данным объектом передается иному лицу. В ней участвует арендатор, который наделяет своими правами в отношении земли субарендатора. Собственник объекта должен предоставить свое согласие для того, чтобы процедура стала возможной.
На практике субаренда используется достаточно часто. В основном, она практикуется для получения прибыли благодаря разнице между выплатами субарендатора и отчислениями для владельца недвижимости.
Что это такое?
Не все граждане, столкнувшиеся с подобным понятием впервые, представляют, что такое субаренда земельного участка. Ее можно назвать сложной сделкой.
Инициатором субаренды, как правило, бывает арендатор. Он сдает в аренду участок повторно, уже другому физ-, или юрлицу.
В последующем субарендатор получает право пользования наделом. Субаренда подкрепляется соответствующим соглашением между сторонами. Все его положения не должны идти вразрез с действующими законами, а также противоречить первичному договору аренды.
Договор субаренды должен быть заключен в соответствии с нормами, определенными Гражданским кодексом.
Правовое регулирование
В 2020 году понятие субаренды дается в Гражданском кодексе, а именно в 606 статье. Также в этом нормативном документе говорится в том, что уже арендованный объект может быть передан в пользование третьему лицу (ст. 615 ГК РФ).
Субаренда земельного участка
Сделка в отношении субаренды земли должна быть подкреплена договором, заключенном в письменном виде.
После заключения соответствующего соглашения субарендатор получает следующие права и обязанности:
- право пользования землей в течение срока, установленного по договору;
- право осуществления деятельности на участке, которую не запрещает соглашение;
- обязанность своевременной выплаты арендных платежей;
- обязанность содержания участка.
Субаренда ‒ это достаточно сложная сделка. Разобраться во всех ее нюансах человеку, не имеющему опыта участия в подобных процедурах, бывает непросто. Поэтому имеет смысл обратиться к консультантам в области права за помощью.
Субаренда земли имеет некоторые риски:
- Заключение сделки без согласия владельца. Такое возможно, если собственник земли проживает достаточно далеко и не может контролировать объект аренды.
- Возможность порчи объекта. Высока вероятность того, что субарендатор нанесет ущерб земельному наделу. Подобные нюансы следует заранее обговорить в договоре.
- Вероятность задержек выплат со стороны субарендатора. Многие пренебрегают официальным заключением договора субаренды. Может случиться так, что попадется недобросовестный человек, который не выплатит полностью или внесет арендную плату в частичном объеме.
- Вероятность преждевременного расторжения договора субаренды. Этот риск особенно опасен для субарендатора. Ведь в случае расторжения основного договора аренды соглашение с субарендатором также будет расторгнуто.
Части
Возможно взять в субаренду и какую-то часть от надела. Для этого данный участок должен быть выделен и детально описан в документах. Стороны должны согласовать между собой выделение участка под субаренду.
В качестве документов к договору субаренды должны быть приложены:
- акт о замере выделенной части надела;
- кадастровый план всего участка с выделением доли, сдаваемой в субаренду.
Муниципального
Арендовать или получить в субаренду участок, принадлежащий государству, можно только путем участия в торгах. Смысл данного мероприятия состоит в том, что арендатор выставляет самую маленькую плату и «шаг» ее увеличения, а участники предлагают свою стоимость за пользование участком. Побеждает в торгах тот, кто предложит наибольшую цену.
Арендатором или субарендатором признается лицо, которое победило в торгах на условиях их проведения.
Однако принимать участие в торгах может и только один человек.
В случае официальной регистрации на мероприятии и наличия на руках всей необходимой документации, с ним заключают договор субаренды.
Сельхозназначения
Земли сельхозназначения предназначены для:
- садоводства;
- животноводства;
- растениеводства;
- ведения полевого или приусадебного хозяйства;
- организации СНТ или ДНТ.
Такие земли довольно привлекательны для многих граждан. К сожалению, не всегда получается их выкупить, но вот аренда или субаренда таких земель вполне возможна.
Субарендатор подобных участков должен пользоваться ими в соответствии с видом разрешенного использования.
Под строительство жилого дома
Некоторые граждане полагают, что при возведении на участке дома и оформлении его в собственность, земля автоматически переходит в их владение. Однако это не так, и субарендатор не может подобным образом оформить право собственности на земельный надел.
Возводить здание на участке, находящемся в субаренде, достаточно нецелесообразно. Это связано с тем, что после истечения периода действия соглашения придется каким-то образом решать проблему с правом владения.
Отличия от аренды
В чем заключаются отличия от аренды:
- Субарендатор должен выполнять требования и арендатора, и собственника надела. Наниматель же, в отличие от него, имеет больше полномочий, поскольку слушается только владельца земли.
- В роли арендодателя при заключении договора субаренды выступает человек, не имеющий права распоряжения участком. В случае обычного договора аренды арендодателем является собственник надела.
- Договор субаренды не может действовать дольше, чем договор аренды.
Читайте, как узнать владельца земельного участка по кадастровому номеру.
Как заключить договор безвозмездного срочного пользования земельным участком? Смотрите тут.
Как оформляется?
Всего можно выделить несколько этапов проведения сделки:
- Сбор необходимой документации.
- Составление соглашения и его подписание сторонами сделки.
- Регистрация документа в Гос. Реестре.
- Получение бумаги о регистрации права пользования наделом.
Важные нюансы:
- регистрационные действия проводятся в течение месяца, если с документами все в порядке;
- договора, заключаемые на срок менее года, не подлежат обязательной регистрации.
Необходимые документы
Какие документы требуются для заключения сделки:
- паспорта участников;
- первичный договор аренды;
- кадастровый паспорт объекта;
- свидетельство о регистрации первого арендного соглашения;
- разрешение от владельца в письменном виде;
- прочая документация на участок;
- график, в соответствии с которым должны быть внесены платежи по аренде.
Может потребоваться и другая документация.
Требуется ли согласие собственника?
Владелец в любом случае должен предоставить свое согласие на заключение сделки с его собственностью.
Это можно сделать путем оговорки в договоре аренды о том, арендатор получает право сдавать объект в субаренду.
Также это становится возможным при составлении отдельного документа, содержащего согласие собственника. Такую бумагу можно приложить к договору аренды.
Заключение договора
Договор субаренды должен составляться в письменном виде. Он не подлежит заверению у нотариуса. Документ составляется по типовой форме, схожей с формой простого договора аренды. Отличия заключаются лишь в предмете сделки.
В договоре субаренды необходимо детально описать участок, указав его месторасположение, адрес, кадастровый номер и квадратуру. Привести границы в том случае, если в субаренду сдается часть надела.
В документ следует включить пункт с оплатой для субарендатора. Она может равняться величине арендной платы или превосходить ее по размерам.
Образец договора субаренды земельного участка здесь.
Регистрация
Сделка подлежит регистрации в Реестре. Только после данной процедуры договор вступит в силу. Для регистрации потребуется подготовить договор в 3-х экземплярах, документацию на участок, заверенные копии договоров участников сделки и квиток об уплате госпошлины.
Перечень необходимой документации лучше предварительно уточнить в регистрационном органе.
Срок действия
Договор субаренды прекращает свое действие после того, как выйдет срок, на который он ранее был заключен. В другом случае соглашение о субаренде расторгается одновременно с окончанием периода действия основного договора аренды между владельцем земли и нанимателем.
Досрочно договор субаренды может быть расторгнут в двух случаях:
- Если есть соглашение между сторонами сделки.
- По решению судебной инстанции.
Минимальный срок действия договора субаренды ‒ 1 день, а максимальный ‒ 99 лет.
Порядок внесения платежей
При подобной сделке субарендатор выплачивает арендатору оговоренную сумму в полном объеме и в установленные сроки.
Способ расчетов остается на усмотрение сторон:
- наличные;
- безналичный платеж;
- расчет путем оказания каких-либо услуг;
- передача прав в отношении определенной собственности.
Частные лица могут обговорить вопросы оплаты в ходе беседы, после чего прописать установленную сумму в договоре субаренды.
В том случае, если сделка заключается между государством и физическим или юридическим лицом, величина арендной платы определяется по следующей формуле: Плата = C × S × K1 × K2, где:
- S ‒ площадь надела;
- C ‒ базовая ставка;
- K1 ‒ коэффициент, рассчитываемый на основании предполагаемой деятельности арендатора на участке;
- K2 ‒ коэффициент, определяемый в зависимости от региона.
Узнайте, как подать заявление на снижение кадастровой стоимости земельного участка.
Возможен ли выкуп земельного участка в собственность у государства? Информация здесь.
Какие необходимы документы для продажи земельного участка? Подробности в этой статье.
Пролонгация сделки
Договор субаренды может быть пролонгирован следующими способами:
- Путем автоматического продления. Условие об автоматическом продлении должно быть указано в первичном договоре. В этом случае соглашение продлевается на тот же период, в течение которого оно уже действовало ранее. Регистрация этой сделки не требуется. Досрочное расторжение пролонгированного подобным образом соглашения бывает затруднительно.
- Перезаключением соглашения. В этом случае договор заключается на новый срок, и могут быть существенно изменены его другие условия. Однако стороны договора должны быть те же самые. Такая сделка подлежит гос. регистрации. Пользоваться ей имеет смысл в том случае, если договорные обязательства должны действовать в течение длительного времени.
- При помощи составления доп. соглашения. Данное соглашение составляется в отношении продления первого договора. Все прочие положения первичного документа не меняются.