Все земельные участки на территории России принадлежат по закону к одному из семи категорий. Среди них: земельные участки сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, промышленные, лесные, особо охраняемые. Самая распространенная и многочисленная — это категория с/х земель. Территории сельхозназначения составляют почти половину всех земель в РФ.

Что это такое?

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Под сельхозземлями в России находится 386 миллионов гектаров. Это самые плодородные территории, они предназначены для выращивания сельскохозяйственных культур, овощей и фруктов, а также для занятий животноводством, птицеводством и пчеловодством.

Но это не все. К с/х территориям относятся те, которые заняты под инфраструктуру. Именно эти объекты обеспечивают беспрерывную деятельность фермерских хозяйств и предприятий сельхозназначения. Это и земли, на которых пролегают дороги, построены здания, обеспечивающие хранение и переработку продукции.

Разрешенное использование

Для удобства каждый участок принадлежит не только к определенной категории, но и ВРИ (виду разрешенного использования).

ВРИ необходимо знать для того, чтобы использовать землю по назначению. Его можно узнать, заглянув в кадастровый паспорт, свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН.

Без вашего ведома не могут поменять ни категорию, ни ВРИ, поэтому сведения должны быть верными. Если же документы потерялись, то можно заказать дубликат в Росреестре.

Продавец не сможет продать участок, если у него нет таких документов, а покупатель должен знать, как категорию, так и разрешенное использование.

Виды делятся на:

  1. главные;
  2. условно-разрешенные;
  3. вспомогательные.

В 2014 году для устранения путаницы с видами был введен Классификатор ВРИ, там содержится более ста основных и условных видов. Вот некоторые из них:

  • выращивание культур, растениеводство;
  • выращивание зерновых;
  • овощи;
  • лекарственные растения;
  • садоводство и прочее.

К вспомогательным ВРИ был отнесен вид земель, на котором находятся объекты, служащие для поддержания основного вида разрешенного использования.

В новом Классификаторе был удален вспомогательный вид, чтобы не было путаницы. Это плюс, поскольку количество усилий и документов на согласование сократилось.

Нормативная база

Нормативная база по сельскохозяйственным землям основана в первую очередь на Земельном кодексе. Все сделки, связанные с землей как объектом недвижимости отражены в Федеральном законе №122 «О госрегистрации прав на недвижимое имущество».

Согласно Федеральному закону №101 «Об обороте земель с/х назначения» (изменения вступили в силу в 2020 году) регулируются отношения, связанные с владением, пользованием земельными наделами. А также сделками результатом которых является возникновение и прекращения прав на землю.

Целями регулирования является предотвращение нецелевого использования земель, а также установление максимальных площадей наделов.

Земельные участки сельскохозяйственного назначения

Земельные участки с/х назначения можно сдавать в аренду или продавать. На практике чаще всего случается, что такие участки предпочитают арендовать для занятий сельским хозяйством.

Покупать их не всегда рентабельно. Некоторые продают такие наделы после изменения категории.

Возможна ли аренда?

Вид использования с/х земель при аренде должен соответствовать виду разрешенной деятельности. Согласно Земельному кодексу сельскохозяйственные угодья могут использоваться для любых целей, связанных с производством с/х продукции. Как правило, в аренду землю берут, потому что это дешевле, чем ее купить.

Арендовать земельные участки сельхозназначения можно только у собственника. Собственниками являются следующие субъекты:

  • государственные структуры;
  • муниципалитет;
  • частное лицо;
  • юридическое лицо.

В зависимости от того, кто является арендодателем, есть некоторые особенности в оформлении. При аренде у частного лица нельзя самовольно изменять разрешенное использование.

При аренде государственной или муниципальной собственности нужно написать заявление в местную администрацию, в котором изложить просьбу о земельном участке с/х назначения. После того, как будет проведен тендер, с победителем подписывается соглашение об аренде. Для фермеров есть возможность получить землю по заявлению без проведения аукциона.

В случае с оформлением аренды на государственную землю есть особенности в оформлении. Перед подписанием договора нужно пригласить кадастрового инженера провести межевание и поставить участок на кадастровый учет.

Это достаточно дорогостоящая процедура и ложится она целиком на плечи арендатора.

Образец договора аренды земельного участка здесь.

Купля-продажа

Продать участок гражданин может только в том случае, если он зарегистрировал право собственности на эту землю. В противном случае эта земля по закону — государственная. А значит ее хозяин только пользуется участком и не может его продать. Для того, чтобы зарегистрировать свое право, гражданин должен обратиться в Росреестр с документами.

В числе прочих документов должны быть бумаги, подтверждающие, что вы встали на кадастровый учет. Без этого нельзя оформить право собственности.

Если потеряны документы, то получить дубликат выписки не составит труда. Срок изготовления — всего 3 дня, если документы изготавливаются через МФЦ или «Мои документы», то прибавьте еще 2 дня — 5 рабочих дней.

Если участок был получен от государства или по наследству, но никак не оформлялся, то в первую очередь нужно установить границы, пройти процедуру межевания и составить межевые планы. Для этого на участок приглашается кадастровый инженер. Он работает на местности, составляет документы, которые затем подаются в ЕГРН, объединивший ГКН (госкадастр) и ЕГРП (единый реестр прав).

С выданными документами можно уже регистрировать право собственности, и только после этого — продавать земельный участок.

Договор купли-продажи не нужно регистрировать. Он составляется и подписывается двумя сторонами: арендаторами и арендодателями в трех экземплярах.

Для составления договора потребуются покупатель, продавец и следующие документы:

  • паспорта сторон или доверенность, заверенная нотариусом;
  • выписка из ЕГРН или Свидетельство о праве собственности;
  • межевой и кадастровый планы;
  • кадастровые документы;
  • если потребуются — другие документы.

Вносить данные об участниках сделки, об объекте, сумме и способах оплаты покупки нужно как можно подробнее, чтобы невозможно было превратно истолковать. Сам документ не является подтверждением перехода права собственности.

Образец договора купли-продажи земельного участка здесь,

образец выписки из ЕГРН на земельный участок здесь,

образец кадастрового паспорта на земельный участок здесь.

Как поменять категорию?

Переход участка из одной категории в другую необходим в том случае, когда человек хочет жить подальше от городской суеты. Земли сельхозназначения к тому же намного дешевле другой категории — земель населенных пунктов. Именно на участках этой категории разрешено жилищное строительство.

Именно это часто и привлекает граждан: возможность построить свой дом и прописаться в нем. А на землях с/х категории это сделать невозможно. Поэтому многие поступают следующим образом: покупают надел с/х категории и переводят его в категорию, где разрешено строительство.

Согласно Федеральному закону №172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» для перевода нужно составить ходатайство, которое подается в органы местного самоуправления или государственные органы.

К ходатайству прикладывают кадастровые документы, выписку из ЕГРН, копию паспорта.

Согласие на перевод земель в категорию «земли населенных пунктов» возможно далеко не всегда. Положительный ответ будет, если участок примыкает к городу или на месте расположения этой земли планируется развивать новый населенный пункт.

После положительного ответа собственник подает документы в Росреестр об изменении данных об участке. В базе данных меняется категория, а собственнику выдается новая бумага.

Могут ли изъять?

Согласно Федеральному закону №101 «Об обороте земель с/х назначения» изъять сельхозземли возможно, если собственник не использует их по прямому назначению, что противоречит земельному законодательству РФ. Участок забирается в государственный фонд только в судебном порядке.

На суде должно быть доказано, что участок используется со следующими нарушениями:

  • использует, не учитывая вид разрешенного использования;
  • нарушает обработку почвы, что ведет к снижению плодородия земель;
  • ухудшается экологическая ситуация из-за неправильного ведения хозяйства;
  • в течение 3-х лет не ведется с/х деятельности.

Критерии нарушений определяет Правительство РФ.

На видео о наделах сельхозназначения

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.